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盘点近十年我国房产调控政策  

2013-02-22 18:47:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  编者按:房地产业是我国国民经济重要的支柱产业,对其进行宏观调控是必要的。2003年以来,中央出台了一系列房地产调控政策,除了2009年出台的鼓励购房政策措施外,这些政策都旨在抑制房价过快上涨和房地产投资过热。

  紧缩预警期:2003年房地产调控以提示风险为主

  在2003年固定资产投资刚出现增长过快的苗头时,我国整体经济仍处于通货紧缩阶段,内需处于逐渐释放阶段。为了不影响来之不易的良好发展势头,政府还不愿意轻易的采用力度较大的宏观措施来抑制投资,121号文件与国务院18号令这两个相互矛盾的文件出台,反映出政府对宏观调控的矛盾心理。因此,很多政策仅具有警示性意义,实际效果并不明显。政策希望能够通过这些政策和文件的出台对产业界进行风险提示,从而可以抑制投资的过快增长。

  试探调整期:2004年主要通过收紧土地、信贷来抑制投资的试探性调控

  2004年,对房地产市场的调控主要着眼于投资过热的问题。因此主要是通过提高房地产开发贷款门槛,减少土地供应量等手段加以抑制。其结果是导致土地产市场供应量的减少,或者说导致对未来市场供应量下降的预期,为投机者提供了炒作的借口,最终导致上海等地的房价在2004年四季度出现了大幅的飙升。房价与收入和普通购房者承受能力的矛盾愈发突出。

  实质调控期:2005—2007年转向抑制投资投机需求、控制房价涨幅

  过快上涨的房价脱离与普通居民的承受能力之间的矛盾使房价问题成为一个社会问题,得到普遍关注。政府在2005年把调控重点转向了房价。与2004年的宏观调控通过控制投资减少了房地产市场的供应量相比,2005年开始,政府的调控思路明显发生转变,从三年中实施的各项政策来看,主要通过金融、土地、财税等政策,增加住房建设用地的有效供应总量、控制被动性、投资性等住房需求,遏制投机炒作,缓解供求矛盾来平抑房价的涨幅。

  2005年关键词:国八条、利率、营业税

  国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密,堪称前所未有。楼市成交低迷、观望气氛浓厚。

  2006年关键词:90/70、“2年到5年”、个税强征

  “国六条”正式出台。其中影响最大的莫过于“90/70”政策、个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限由2年延长至5年的规定。

  2007年关键词:二套房、不断加息

  随后房地产市场急转直下,各地的楼市在这一年经历了“前热、热得发狂;后冷、冷得发抖”的坐过山车似的过程。

  调控观望期:2008年前三季度调控进入政策静默期,第四季度起,政府接连出手救市

  2008年由于全国市场普遍陷入调整期,市场销售持续低迷。因此,房地产调控进入政策静默期,基本没有新的调控政策出台,而是静观市场表现,判断宏观调控效果。其中,为应对宏观经济过热走势,货币政策持续收紧,上半年共5次上调存款准备金率,控制经济过热。

  随着楼市进入下行区间,第四季伊始,政府接连出手救市,出台六大救市新政,完善住房公积金制度,增加住房有效供给,抑制不合理需求,防止房价过快上涨。

  救市鼓励期:从2008年四季度起,根据国内外经济形势保增长救楼市

  伴随着全球金融危机愈演愈烈,全世界主要经济体都受到了严重的冲击。为保证宏观经济的稳定发展,中央出台了一系列房地产救市政府,以扩大投资、刺激内需增长。但这些政策举措并不属于本轮宏观调控的周期内,应属于迫不得已的应急之举。随着“四万亿”投资实施和“救楼市”政策刺激,经济开始强劲反弹,2009年“保八”无虞;在宏观经济复苏的背景下,房地产市场也经历了繁荣的一年。

  2009年上半年,延续2008年以来的刺激性救市基调。下半年,救市政府基调微调,投资投机性需求逐渐被“压”。在救市政策刺激下,各类需求集中释放,市场存量快速去化,供求矛盾凸显。从2009年下半年经济呈现复苏趋势,预警指数位于稳定区间,并呈上升趋势,房地产政策也出现一定微调,政策基调向“保”首次置业为主的刚性需求、“压”投资投机性需求转变。

  全面调控期:2010年“三轮”调控,遏制房价过快上涨

  2010年是房地产调控频率最高的一年,短短一年内接连出台“三轮”调控措施。经济手段和行政措施并用,遏制商品房投资投机,加大保障房力度。

  三轮调控出台,部分城市房价过快上涨的态势得到一定程度的趋缓,投资投机性需求得到一定程度的遏制。但是除个别一线城市外,全国其他城市的房地产市场量价依然保持高位运行的态势,并有不断跃跃欲上的迹象,继续加大调控的预期依然。

  延续和深化期:2011年为2010年调控的延续和深化

  2011年,为进一步巩固房地产调控成果,中央升级调控力度,综合运用行政、经济手段,仍以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路。行政措施上,限购严厉程度继续加深、范围不断扩大,各地方政府出台年度房价控制目标,实行考核问责制,差别化信贷更加严厉。货币信贷方面,为管理通货膨胀,央行年内加息3次,提高存准率6次,货币政策持续紧缩。此外,房产税改革取得新突破。保障房方面,加大保障房建设仍是2011年的重头戏。2011年12月,中央经济工作会议指出“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”。

  坚持调控期:2012年继续坚持房地产调控政策不动摇

  对房地产业而言,本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局,中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”,预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松,土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。

  相关链接:

  30年大跃进:从商品房概念到全民楼市疯狂

  ·1978:邓小平酝酿变革

  ·1980年:房地产公司元年

  ·1984年:房地产被列入独立行业

  ·1987年:土地禁锢完全放开

  ·1993年:海南掀起首轮泡沫

  ·1998年:终结福利房时代

  ·2003年以后:房价疯涨 百姓望楼兴叹

  ·未来:20至30年后实现全民能买房

  本网根据徐州日报、齐鲁晚报、中国青年报等媒体报道综合

 

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